Жилая недвижимость в России: что нужно знать перед покупкой

Один из самых популярных и надежных способов сохранить и приумножить капитал - это вложение в жилую недвижимость. Такие инвестиции были широко распространены в дореволюционной России, и сейчас эта практика процветает. В этой статье основное внимание уделяется вопросам, которые следует учитывать индивидуальным инвесторам, рассматривая возможность покупки (или получения в подарок) жилой недвижимости в России. Это: 

1) которые могут приобретать жилую недвижимость в России; 

2) какая недвижимость может считаться жилой; 

3) ограничения на приобретение и использование ценностей, охраняемых как культурное наследие; 

4) due diligence: как получить и проверить информацию о жилой недвижимости; 

5) оформление договора купли-продажи или договора дарения и государственная регистрация перехода права собственности; 

6) оплата закупочной цены и соблюдение правил валютного контроля; 

7) налог на жилую недвижимость; 

8) сдача внаем жилой недвижимости (требования и налоги); 

9) распоряжение жилой недвижимостью.

В настоящее время в России приняты хорошо структурированные и подробные правила по всем аспектам приобретения, использования и отчуждения жилой недвижимости (например, ипотека: https://ru.myfin.by/ipoteka). В то время как Жилищный кодекс Российской Федерации (Жилищный кодекс) определяет характеристики жилой собственности, еще два закона регулируют ее приобретение и распоряжение в России: Гражданский кодекс Российской Федерации; и Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и договоров с ним» от 21 июля 1997 г. Последние два закона будут рассмотрены ниже.

В этой статье не рассматривается право собственности через конверт (практика покупки жилой недвижимости физическими лицами через компании), поскольку новые российские законы сделали эту практику менее прибыльной и непривлекательной с точки зрения оформления документов. Мы также оставим нераскрытыми вопросы, связанные с проживанием и использованием кондоминиумов. Последние вопросы регулируются Жилищным кодексом и заслуживают отдельной статьи.

Эта статья не может использоваться в качестве юридической консультации или служить в качестве юридического заключения. Тем не менее, это может помочь читателям начать и / или продолжить свое исследование по теме.

Кто может приобретать жилую недвижимость в России?

Как правило, любое физическое лицо, независимо от его или ее гражданства, может приобрести жилую недвижимость в России. Прямого запрета на владение иностранцами жилой недвижимостью в любой точке страны нет. Однако им не разрешается владеть землей, например, на государственной границе или в морских портах. Это означает, что они могут купить дом, но не землю под ним. Это также означает, что домовладельцы зависят от настроения домовладельца.

Жилая недвижимость также может быть приобретена группой лиц. В этом случае она будет разделена между несколькими владельцами, и каждый из них будет владеть долей в этой собственности.

Какая недвижимость может считаться жилой?

Жилищный кодекс определяет жилую недвижимость как изолированное пространство, юридически квалифицируемое как недвижимое имущество и подходящее для постоянного проживания (т.е. оно отвечает санитарным требованиям, требованиям безопасности и другим техническим требованиям, принятым Правительством Российской Федерации в отношении жилой недвижимости). квартира, дом, часть дома или комната. Что касается последней формы, то в России до сих пор существует рудиментарная Коммуналка (коммунальная квартира, в которой проживают две и более семьи). В последнее десятилетие в России наблюдается квартирный бум. Что такое квартира? Большая часть мира считает квартиру синонимом квартиры, но в России это не так. В данном случае квартира технически означает нежилой тип недвижимого имущества, который можно использовать для ночевки или временного проживания (например, в гостиничном бизнесе), но не для проживания. Изначально такие вещи появлялись повсюду в результате переоборудования старых промышленных зданий в жилые районы. Однако санитарные требования к нежилой недвижимости ниже, чем к жилой, что делает эти квартиры нежилыми. Статус нежилого помещения также ведет к более высоким счетам за коммунальные услуги и налогу на недвижимость. Кроме того, люди могут физически проживать в квартирах, но им не разрешается на законных основаниях проживать (жить постоянно) в них или использовать их в качестве адресов проживания. Это вызывает еще один риск. В соответствии с §446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, постановив, что средства правовой защиты должны быть оплачены физическим лицом (например, в случае взыскания долга, процедуры банкротства), не может наложить арест на единственное жилое имущество этого лица, лишив его или ее места для проживания. жить. Таким образом, единственная жилая недвижимость может остаться «нетронутой», а квартира обязательно будет арестована и продана. Гипотетически квартиры могут быть преобразованы в квартиры, если они соответствуют ряду требований, предъявляемых к жилой недвижимости.