Сборник статей

Каталог публикаций Интернет-изданий

переводы публикаций из социальной сети для учёных ResearchGate и из других открытых источников Интернета

Оценка инвестиций в коммерческую недвижимость экосистемы


Understanding the Commercial Real Estate Investment Ecosystem

An Early Warning System Prototype

Prepared by the Steering and Advisory Committees of
the Shaping the Future of Real Estate - Asset Price Dynamics Initiative


February 2016

Оценки в сфере недвижимости стали довольно дороги в 2015 году и есть тенденции, что текущий цикл недвижимости возможно приближается к концу. На американском рынке коммерческой недвижимости, например, первое повышение процентной ставки ФРС в течение девяти лет вполне может означать конец цикла недвижимости, который видел почти беспрецедентный рост цен, со значениями, когда для коммерческой недвижимости они удвоилось после финансового кризиса, а цены сегодня на некоторых рынках более чем на 20% выше их предыдущего пика в 2007 году.

Несмотря на увеличение макроэкономического риска в мировой экономике, некоторые покупатели недвижимости берут на себя увеличению долга в своих инвестиций в недвижимость для обеспечения разумной прибыли. В то же время, в целом аппетит к риску среди глобальных инвесторов недвижимости уже заметно снизился за последний год, из-за рыночной слабости Китая, геополитической нестабильности на Ближнем Востоке и снижение цен на сырьевые товары, что побуждает их принять более обоснованные стратегии.

Поведенческие принятия решений является ключом к пониманию динамики цен на активы, циклы активов и макроэкономические связи. Наиболее разрушительные циклы были те, в которых переплетались рычаги цен на активы и кредиты, в результате чего получены наибольшие системные эффекты. Динамика цен активов воздействует на экономику от локального до глобального уровня. Политики, лидеры отрасли и ученые в настоящее время обсуждают может ли динамика активов ценообразования образовываться случайно или должна управляться в интересах общества. Формируя будущее инициативы Real Estate, которая  вникает в механизмы ценообразования активов, чтобы узнать, как определить, когда и почему рынки отходят от основных принципов и как эти негативные последствия могут быть смягчены.

В первый год своего существования, инициатива разработала сильный бренд с привлечением ведущих экспертов, центральных банков и предприятий от недвижимости, инвесторов и финансовых услуг. На Всемирном ежегодном совещании Экономического Форума 2015 года Форум выпустил свои первые два отчета о динамике цен на активы с рекомендациями и тематическими исследованиями. Рекомендации включали как краткосрочные, так и долгосрочные стратегии для управления динамикой активов и тематических исследований выявили как общие, так и уникальные факторы, связанные с несовмещением рынков. В 2015 году эта инициатива сосредоточена на некоторых рекомендациях, сделанных в течение первого года.

В 2015 году обсуждение многих заинтересованных сторон на высоком уровне имели место дальнейшего определения экосистем активов и описывались, каким образом последствия пузырей активов могут быть ограничены с помощью инновационных решений. В этом году основное внимание было помочь участникам рынка принимать более обоснованные решения. Один поток работы (кратко изложены в настоящем докладе) была сосредоточена на разработке прототипа системы раннего предупреждения для флага рынков, которые могут возникнуть существенные спады; второй поток работа была сосредоточена на институционализации понимание команды и обучения на основе разработки учебной программы. Отчет о втором потоке работы демонстрирует бум и повышенный интерес офисного рынка в Лондоне с 1970 по 1976 г. в комплексном исследованию случая.

Отчеты в этом году являются прямым результатом процесса сотрудничества с руководителями правительства, гражданского общества и частного сектора, в частности, недвижимости и финансовых услуг, а также инвесторов. 

Предисловие Международного валютного фонда (МВФ)

Повороты в экономике застали экономистов, даже самые лучшие из них, врасплох. В конце августа 1990 года, Алан Гринспен, тогда председатель Федеральной резервной системы, заявил, что “те, кто утверждают, что мы уже в рецессии достаточно уверены, чтобы быть неправильным”—конечно, рецессия уже началась. Его преемник Бен Бернанке предсказал в 2007 году, что “проблема субстандартного [в сфере ЖКХ] содержатся.” Пока без прогнозов, как это отлично отмечается новом докладе Всемирного экономического форума, мы будем управляя автомобилем “глядя только в зеркало заднего вида, а не через лобовое стекло.”

Есть несколько экономических прогнозов, более важные, чем те сектора недвижимости. Как Эд Leamer сказал: “жилье-это цикл.” Обвалы в этом секторе были связаны с тяжелыми кризисами, включая глобальный финансовый кризис последних лет. Хотя этот кризис увеличился, но в центре внимания на жилом секторе, и гораздо меньше известно о секторе коммерческой недвижимости  (например, тут можно арендовать бизнес-центр).

Этот доклад является, таким образом, базой информации, которую он предоставляет на коммерческой недвижимости экосистем недвижимости основных игроков и их мотивы. Но доклад далеко более амбициозный. Его цель-обеспечить систему раннего предупреждения для коммерческой недвижимости, когда падает стоимость имущества. Кроме того, намерение состоит в том, чтобы построить систему, которая может быть расширена на глобальном уровне—это применяется в настоящее время в 10 городах США, а также применять для других классов активов, в том числе в сектор жилой недвижимости.

Итак, усилия могут привести к успеху? Авторы показывают, что риск аварий в ценах на коммерческую недвижимость в городах США могут быть связаны с развитием нескольких макроэкономических показателей—инфляция, доходность облигаций, индекс потребительского доверия, занятости и роста чистых операционных доходов сектора. Таким образом, нет никакого сложного или секретного ингредиента, необходимых для оценки рисков аварий: стоит лишь выглянуть в лобовое стекло.

Это полезное занятие, даже если, как авторы с готовностью признаю, они не пытаются понять глубинные причины того, что приводит резкий запуск окон в ценах на коммерческую недвижимость в первую очередь. Как отмечают ученые, часто “никто не должен знать причины состояния, чтобы иметь возможность диагностировать воздействие на здоровье.” Ученые могут позволить себе обсуждать то, что вызывает "пузыри" на реальных рынках—либо обесценивание имущества вообще, если они даже существуют, но политикам приходится иметь дело с последствиями и убирать беспорядок, когда произойдет крах, независимо от того, почему это произошло. Существовал ли пузырь цен на жилье в Ирландии в 2000-х годах будет темой нескольких докторских диссертаций; что политика занимает от эпизода заключается в том, что стоимость уборки после аварии составила 40% годового дохода страны.

МВФ будет рад, что был частью консультативный и руководящий комитет, который вел этот доклад и другие важные работы, проведенной группой Всемирного экономического форума по динамике активов. Мы разделяем желание обратить пристальное внимание на сектор недвижимости, разрабатывать стратегии, чтобы предотвратить падение, и проводить политику, которые позволят минимизировать затраты на сбои, которые все-таки происходят. Как наш Заместитель директора-распорядителя Мин Чжу заявил в 2014 году, “в эпоху нарочитого невнимания цен на жилье бум закончится.” Все с нетерпением ждут расширения системы раннего предупреждения в городах и отраслях, в том числе жилой недвижимости.

Предисловие Champion Project

В основе любого рынка, в том числе коммерческой недвижимости, является способность уверенно и динамично присвоить текущие и будущие стоимости активов, которыми обмениваются, как на рынке приливы и отливы. Хотя некоторые экономисты и ученые были в состоянии точно прогнозировать кардинальные изменения на рынке коммерческой недвижимости, дьявольски сложное сочетание гетерогенных активов, раздробленность, конфликты интересов, различных метрик и более глобального инвестора бассейна, ограничивая эту прогностическую способность даже для самых опытных практиков и инвесторов.

С первых рук признательность за разрушительные экономические, социальные и политические эффекты, которые возникают, когда рынок падает, и с пониманием потенциально разрушительные и долгосрочные последствия коммерческой недвижимости падает, эта инициатива стремится понять, если есть способ институционализации методологии связано с предсказанием драматические влиянию рыночных колебаний коммерческой недвижимости.

В сотрудничестве со Всемирным экономическим форумом, the Asset Price Dynamics Steering and Advisory Committees разработали прототип предупреждения о том, что количественно относительный риск и сигналы подвержены резкому влиянию рыночных колебаний. Используется в сочетании с другими методами и анализами, и мы считаем, что такая система может повышение общей прозрачности рынка и действовать в качестве “профилактики”, чтобы помочь предотвратить дестабилизирующее воздействие капитала на рынках недвижимости в периоды резкого изменения.

Некоторые опасаются, что такая система может сдержать дальнейшего инвестирования; мы считаем наоборот. Используя данные, необходимые для понимания рыночного риска и его влияния на стоимость активов, инвесторов, задолженности перед поставщиками капитала, политиков, и другие могут быть рекомендуется принимать разумный риск, потенциально увеличивая пул инвесторов, а также стимулировать дальнейшие инвестиции в коммерческую недвижимость.

Исполнительный Брифинг

Bubble: "Когда цены на ценные бумаги или другие активы расти так резко и с такой скоростью, что устойчивого они превышают оценки оправданы фундаментальными факторами, что делает внезапный коллапс, скорее всего - в какой момент пузырь "лопнет ".

Пузыри активов являются инвестициями на американских горках, что приводит к эйфории и как болезнь движения,  которая ведёт к проблемам.

В то время как экономисты продолжают свои научные дебаты относительно существования пузырей активов, инвесторов, банкиров и широкой общественности в целом, кажется, знают образование пузырьков и пузырь лопнет, которые следуют.

Начиная с 1975 года, было пять общепризнанных пузырей коммерческой активов недвижимости в США.

США на рынке коммерческой недвижимости в настоящее время оценивается примерно в $ 4,8 трлн, пузырь лопнул в этом активе класс потенциально может выкачать значения, по крайней мере $ 960 млрд рублей (где потери в стоимостном выражении на 20% является весьма консервативной оценкой для существенной коррекции рынка или взрыв пузыря). Подобно стихийных бедствий, восстановление после резкого спада может быть долгим и зачистка может быть трудным. В данной статье основное внимание уделяется возможности предоставления авансовый системы оповещения для сигнала колебания рынка (независимо от причины), чтобы помочь смягчить некоторые из неблагоприятных последствий драматических рыночные колебания.

В коммерческой недвижимости становится более распространенными, ценовые колебания имеют более широкое влияние на инвесторов, рынков и экономики в целом. В то время как показатели и аналитические инструменты созревают, они продолжают быть несовершенными для управления класс активов с разнородными активами, фрагментация, вопросы агентства, а также отсутствие прозрачности данных. По сравнению с другими классами активов, даже на рынке недвижимости США не хватает некоторых ключевых исторических данных для поддержки чрезвычайно передовые моделирования и принятия решений. Ставки капитализации (также известные «ставки капитализации»), описывается как выход первого года по стоимости инвестор получит на все покупки наличными, признаются в качестве стандартной меры доходности по недвижимости и ключевой показатель для сравнения активов. Тем не менее, предположения, связанные с расчетом "предел ставки" не всегда хорошо документированы, и не учитывают изменения условий аренды, кредитные профили, аренда волатильности, аренда контроль или другие рыночные условия, которые логически бы поведение инвесторов влияние. Индексы были успешно внедрены, но надежный прогностическая система раннего предупреждения, которая прогнозирует движения рынка и касается как неликвидности и уникальные риски, связанные с коммерческой недвижимостью (CRE) не всегда доступны.

При рассмотрении вопроса, был ли индикатор раннего предупреждения о коммерческой недвижимости, даже возможно, усилия были сознательно направлены на создание раннего прототипа предупреждения для офисных помещений, которые могут быть проверены в течение десяти выборочных рынках в пределах США, где существовали предварительные данные.

Ранний прототип предупреждения, который был в конечном счете создается предполагает, что в настоящее время больше, чем 70% вероятность спада в следующем году, по крайней мере, шесть основных рынков офисной недвижимости в США.

При создании прогнозных моделей, большой акцент делается на определении "правильного" набор переменных - это сочетание входов, которые в совокупности выступают в качестве триггера (или ведущим индикатором) вещей. При проектировании ранний прототип Предупреждение для офисной недвижимости, были рассмотрены многие переменные. В то время как другие входные переменные могут оказаться одинаково ценны в содействии Система раннего предупреждения, следующие переменные входные совокупности были признаны весьма эффективными при прогнозировании динамики спада в десяти образцов США N рынках. Относительное значение для модели можно отнести, со следующими переменными, расположенных в порядке их относительной значимости. Эти входные переменные дополнительно обсуждаются в разделе 2 настоящего документа.

- Изменение индекса потребительских цен (ИПЦ) - национальный

- Изменение Десятилетнего доходности облигаций - национальный

- Изменение в течение второго года доходности облигаций - национальный

- Индекс потребительского доверия - национальный

- Подразумевается Чистый операционный доход (NOI) Рост - местный

- Изменение в Белый воротничок занятости - местный

В то время как идентификация соответствующих входных переменных имеет решающее значение для успеха, выбор соответствующего инструменты моделирования и методология одинаково важное значение при разработке модели прототипа. Отсутствие исторических данных, волатильность данных, а также цикличность коммерческой недвижимости создают уникальные проблемы, с точки зрения моделирования и методологии, а также уникальное сочетание моделей и подходов требовалось при разработке более раннего прототипа предупреждения обсуждается в данной статье.

Прототип раннего предупреждения описанный в этой статье, состоит из трех компонентов:

1. Создание стоимости Index - Создание определения стоимости, которая связывает с активом в вопросе

2. Пик Tagging - периоды меток, которые представляют пики в стоимости активов

3. Модель риска Обучение - модель риска Поезд, чтобы определить риск спада, используя комбинацию индикаторов

Чтобы получить состоятельную оценку стоимости мы создали эконометрическая модель для оценки скорости транзакций колпачковые, используя данные по оценке NCREIF и несколько макроэкономических показателей. Эта модель Значение индекса хорошо работает (+ 90% г-квадрат) по десяти наших основных рынках образца метро. Для Пик Tagging, когда рынок испытывает увеличение двадцать процентов в течение двух лет в спредов ставка капитализации против десятилетних казначейств, предыдущий низкая точка помечается как пик. Значение индексирование и Peak Tagging дополнительно описаны в разделе 2 и в Приложении 1 и 2.

Третий компонент, риск Модель обучения является гораздо более сложным. При разработке доказательство концепции для этого компонента, были рассмотрены несколько моделей - каждая с соответствующими преимуществами и ограничениями. Логит / модели пробит использовались ранее для предсказания событий, но страдают от чрезмерного внимания на непосредственных предикторов событие, а не длинные факторы управляют, который построили к дисбалансу. Модели опасности (широко используются в исследованиях здравоохранения) предсказать текущий "риск события", который полезен для захвата длинных дисбалансов перспективе, но не в состоянии сделать дальновидных прогнозов. Для решения этих проблем, гибридная модель была создана, которая сохраняет привлекательные особенности обеих моделей логит / пробит и опасностей.

Использование гибридной модели для прототипа, распределение вероятности событий в будущих периодах могут быть произведены в каждом периоде. Логит / пробит, опасности Модель и гибридной модели более подробно в Приложении 3.

Гибридный индикатор прототип был применен к десяти образца

рынки США N через двадцать пять лет США данных (от 1975-2000) был использован для калибровки ( "поезд") прототип; это называется "в образце" данных. Прототип был тогда утвержден ( "протестировал") против пятнадцати лет данных, охватывающих 2000 - 2015; это называется "из данных выборки". Сравнивая "в выборки" данные калибровки на "из образца" проверки достоверности данных производится поразительный результат: несмотря на то, что рынок офисной недвижимости существенно изменилась с 2000 года, основные силы, которые приводят к офисным "пузырей" и последующие спады по всей видимости, быть такими же, и предполагают, что рыночные колебания могут быть предсказуемыми. Прототип раннего предупреждения точно предсказал пики пузыря во всех десяти образцов рынков.

В то время как гибридный прототип имеет некоторые ограничения, которые обсуждаются в Приложении 3, первоначальные результаты свидетельствуют о том, что, несмотря на различных мотиваций и стимулов, Система раннего предупреждения, используемых в сочетании с другими анализа и показателей, потенциально могут быть использованы участниками рынка и рыночные авторитеты, чтобы лучше планировать и управлять индивидуального офиса инвестиции в недвижимость и класс активов в большой. Это имеет очевидные последствия на самом высоком уровне (экономия) вплоть до самых низких уровней (сдержанный инвестиционных решений). Как представительные участники рынка могли бы применить такой показатель рассматривается в разделе 2.

В дополнение к предлагая предсказуемости, развитие раннего прототипа предупреждения выделил несколько других заметных результатов. Они приведены ниже.

- U.S Cap Rate Track Национально

В то время как каждый местный рынок в Соединенных Штатах имеет ряд уникальных особенностей, городов подобных размеров, как правило, проводить подобные привлекательность для инвесторов: небольшие города привлечь спрос скромный инвесторов, с инвесторами, заинтересованными над отсутствием ликвидности и меньшего пула квалифицированных арендаторов для повторного лизинга в окончания срока действия; крупные города, наоборот, привлечь непропорционально высокий спрос инвесторов с восприятием увеличения ликвидности и более высокой населения квалифицированных арендаторов для повторного лизинга. Как следствие, малые города несут премию за риск над крупными городами, которые отражены в ставок капитализации для этих различных рынках. В то время как малые города могут привлечь национальных или глобальных инвесторов, эти города привлекают национальные и глобальные инвесторы ищут более высокую доходность, чем они могут иначе достичь в больших городах. Как следствие, несмотря на региональные экономические различия, основные рынки США N довершение ставки, как правило, двигаться в аналогичных раз-либо вверх, либо вниз отражая национальные и глобальные аппетиты собственности инвесторов отслеживания возможностей между рынками. Премии за риск увеличения или уменьшения в пропорции к общей рыночной эйфории, с периодами очень высокого спроса со стороны инвесторов помогая уменьшить премии за риск в то время как периоды снижения спроса со стороны инвесторов преувеличивают премии за риск между рынками разных размеров или глобальной осведомленности.

- Оптимизм Prevails

При рассмотрении допущения транзакций, ожидаемые прогнозы роста годового дивиденда оптимистично настроены большинство времени. В частности, ожидается ежегодный рост дивидендам почти всегда проецируется на более высоком уровне, чем ожидаемые темпы роста годовой дивиденд в долгосрочной перспективе. Это оптимистическое восприятие может способствовать завышению.

- Условия, а не времени Определяет вероятность Спада

Время как представляется, не является определяющим фактором в формировании пузыря или последующих корректировок рынка. Интервалы между меченых пузырьков колебалась от четырех до десяти лет, что отражает сближение условий, которые существовали многократно - но не должны существовать.

Соблазн сказать, что мы "из-за" пузырь или последующая коррекция исключительно на основе интервала следует противостоять.

Для того, чтобы в полной мере осознать потенциальные возможности использования и ограничения системы раннего предупреждения и оценить основные выводы, введенные выше, необходимо иметь общее представление о базовой коммерческой недвижимости инвестиционной экосистемы. Коммерческая недвижимость (в том числе сельского хозяйства земля), является самым старым классом инвестиционным активом, но не самый прозрачный или лучше понять. После того, как во власти богатых людей, этот класс активов в настоящее время активно разыскивается различными инвесторами в качестве основного актива. Прямо вперед финансирование дополнен сложными финансовыми инструментами. Активы и портфели постоянно перестраивается и недвижимость перешла от местного до глобального актива.

Commercial Investment Real Estate экосистема подпитывается различными долговых и долевых инвесторов и активов управляются комбинацией инвестиционных менеджеров и профессиональных менеджеров Real Estate. Мотивы этих игроков рынка сильно различаются, и их основная сфера деятельности колеблется от доходов, чтобы сборы, чтобы капитал признания и сохранение. С различными (и часто конкурирующих) мотивации, различные участники рынка используют различные КПЭ (ключевые показатели эффективности) для измерения успеха и различные эксплуатационные показатели для управления изо дня в день тактические решения. Как уже упоминалось ранее, "ставки капитализации" считаются универсальным показателем, используемым различными участниками рынка. Ставка капитализации представляет собой значение метрики одного периода, который описывает ценообразование как функцию unlevered доходности первого года. Ставка капитализации конкретно не рассматривается факторов многопериодного, связанных с договором аренды изменения с течением времени, риск остаточной стоимости по истечении срока договора аренды или сбора риска во время условий контракта. Скорее всего, она используется в качестве простой рыночной метрики для сравнения урожайности различных торговых активов, как внутри, так и между различными рынками. Ставки капитализации широко используются инвесторами, брокерами, аналитиками так и менеджерами.

Это может быть высокая цель, но с течением времени, система раннего предупреждения потенциально может достичь массовый призыв, что «ставки капитализации» в настоящее время пользуются: индикатор рынка, который опытные инвесторы, оккупанты, разработчики и кредиторы принимать во внимание при определении того, чтобы купить, построить, сдавать в аренду, продавать или сдавать в аренду недвижимости. Если и когда система раннего предупреждения должны были набирать обороты, это не было бы "серебряная пуля"; в то время как аккретивный, он не заменит рынок и анализ активов на основе используемых в настоящее время. Commercial Investment Real Estate экосистема и связанные с ними показатели дополнительно описаны в разделе 3 и 4.

Ранний прототип системы предупреждения описанной в этой статье был предназначен, чтобы помочь смягчить риск, но это не означает конец этой линии запроса. Это начало более количественного подхода к инвестиции в недвижимость как промышленность переходов из "ограниченные данные" до "больших данных". Прототип раннего предупреждения был также разработан, чтобы быть гибким.

Как и в других новых разработках в промышленности, оно подлежит уточнению в течение долгого времени и может быть сопряжен с большим количеством современных точек данных, как данные становятся доступными. В то время как прототип разработан фокусируется на офисных рынках в США, методология может быть масштабируемым на другие рынки внутри и за пределами США, а также другие классы активов - в первую очередь и сразу же с жилой недвижимости.

В то время как система раннего предупреждения теоретически может повысить процесс принятия решений и выровнять игровое поле через базу уширение инвесторов, оно не может коренным образом изменить поведение человека. Конкурентный дух, жадность, страх, статус, стадное поведение и многие другие внутренние факторы будут продолжать оказывать влияние на инвестиционные восприятие и поведение.

- Независимо от того, сколько данных и информация доступна. Несмотря на человеческое состояние, ранний прототип Внимание в данной работе имеет потенциал, чтобы помочь создать ценность для арендаторов, инвесторов, политиков и обычных лиц путем внесения вклада в более прозрачной собственности рынок. Таким образом, участники всей экосистемы CRE могут коллективно помочь смягчить пагубные последствия драматических спадов. Является ли маркет-мейкеров и авторитеты готовы принять этот инновационный подход еще предстоит выяснить.

Полный текст публикации (англ.). Формат pdf

Авторизация
Забыли свой пароль?