Поиск по сайту
Авторизация
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?

Документы, используемые при покупке и продаже недвижимости в Италии

THE GUIDE TO BUYING AND SELLING PROPERTY IN ITALY

Покупка дома - важная инвестиция, и поэтому необходимо, чтобы покупатель получил всю документацию, которая может доказать, что имущество действительно продается.
Давайте вкратце рассмотрим, каковы основные документы, которые всегда должны быть сопоставлены с продажей недвижимости в Италии:

Титул или Происхождение

Собственность может быть получена по наследству после смерти, по законодательному декрету, по нотариальному акту (продажа, дарение, деление ...). Продавец должен предоставить титул, подтверждающий право собственности. Информация, указанная в названии происхождения, могла бы измениться в то же время: нотариус, нанятый для установления акта продажи, будет проверять фактическое владение продавцом и отсутствие каких-либо пагубных формальностей.

Градостроительные аспекты

Абсолютно необходимо уделять пристальное внимание градостроительным документам. Это очень важный аспект, который может нанести ущерб свободной продаже имущества. Если строительство здания было начато после 1 сентября 1967 года, основные данные всех муниципальных разрешений должны быть упомянуты в документе о продаже (разрешения на строительство и лицензии, концессии на строительство, отклонения, отчет о начале работ), а также существенные данные о любых заявлениях на амнистию (кондоно) и разрешения на строительство в виде компенсации (концессионные изменения в санаториях). В любом случае бремя доказывания того, что имущество соответствует правилам градостроительства, лежит на продавце. И, наконец, не забудьте попросить «Свидетельство о дигитации» или Свидетельство о неприкосновенности (ранее называемое «Сертификат ди Abitabilità») или документ самоподтверждения периода для установления молчаливого согласия, зарегистрированного Comune (муниципалитет ). Если рассматриваемое имущество включает в себя один или несколько участков земли площадью более 5000 квадратных метров, к документу о продаже должен быть прикреплен сертификат зонирования (certato di destinazione urbanista), который может быть запрошен в компетентном муниципальном офисе (В России можно получить выписку из ЕГРН онлайн - https://rosreestr.net/).

Кадастровые аспекты

Кадастровые документы одинаково важны. Каждый участок недвижимости должен быть зарегистрирован в Катастане или Земельной книге (сегодня называется Agenzia del Territorio). Это огромный бумажный и компьютеризированный архив, в котором все здания, построенные в стране, хранятся и сохраняются для целей налогообложения. У каждого провинциального капитала есть свой районный офис. Основным документом, который необходим, является так называемый кадастровый лист, который представляет собой просто мелкомасштабное воспроизведение плана собственности, составленного квалифицированным специалистом и представленного в кадастровые офисы, который может быть проверен посредством «титула» поиск (visura), в котором приводятся данные относительно единицы недвижимости (категории, класса, размера, дохода). Если кадастровый план отличается от фактической ситуации, его необходимо устранить, представив отчет о вариации.

Аспекты совместного владения

Перед покупкой квартиры в здании, находящемся в совместном владении, следует проверить с администратором кондоминиума:

- если есть какие-либо невыплаченные расходы на кондоминиум (покупатель совместно с продавцом для платежей текущего года и предыдущего года);

- к чему относятся ежегодные текущие расходы на техническое обслуживание;

- если собрание совладельцев запланировало или решило какие-либо ремонтные и ремонтные работы, и если да, то каковы они (например: реконструкция крыши, наружных стен, вход, прихожая, лестница или другое), и если они включены в расходы на техническое обслуживание и ремонт; если есть, то целесообразно установить, кому придется оплачивать эти расходы;

- если существуют ограничения для правил совместного владения, например, изменение зонирования единицы недвижимости (например, от жилого помещения до офиса).

Сертификация систем и установок

Декларация соответствия - это документ или, скорее, набор документов, посредством которых лицо, устанавливающее систему или установку (электрическое отопление, отопление, сантехника, радио / телевидение и т. Д.), Заявляет и удостоверяет, что это было сделано в рабочем порядке. В декларации соответствия содержатся данные о системе или установке и о следующих лицах: ответственный инженер, владелец, клиент. В нем также содержится информация о процедуре установки, типе используемых материалов, законах и правилах, а также о местонахождении системы или установке. В соответствии с действующим законодательством декларация о соответствии оформляется на основании утвержденной Министерством труда формы и дополняется рядом приложений, некоторые из которых являются обязательными (без которых заявление считается недействительным):

- план (если здание превышает определенные размеры);

- схема системы / установки (если нет плана);

- типовой отчет (или список материалов);

- свидетельство о регистрации в Торгово-промышленной палате.

После отмены ст. 13 D.M. 37/2008, по состоянию на 25 июня 2008 года более не обязательно прилагать документацию о соответствии и не требует договорного регулирования гарантии продавца относительно соответствия систем и установки; однако, безусловно, все же целесообразно получить это правило.

Если системы / установки старого здания не соответствуют коду или не существуют, продавец и покупатель могут, по обоюдному согласию, продолжить продажу здания в том состоянии, в котором оно находится.

Чтобы избежать споров позже, во время переговоров хорошая идея - установить, кто будет отвечать за приведение систем и установок в код.

Энергетическая сертификация

Сертификация энергии - это просто свидетельство о том, как здание было построено с точки зрения изоляции, и, следовательно, каким образом здание может помочь сэкономить энергию. Он состоит из оценки интегрированных энергетических потребностей здания и итоговой сертификации и присвоения определенного энергетического класса.

Сегодня электроприборы сгруппированы по классам в соответствии с их потреблением энергии:

A, B и т.д. То же самое будет сделано со всеми зданиями, которые, исходя из их потребления энергии, будут размещены в данном классе потребления.

В интересах покупателя здания знать, сколько энергии потребляет данное здание. Здание, построенное без каких-либо мер или положений для экономии энергии, не только увеличивает загрязнение, но и более дорогостоящее для человека, который живет в нем. Изобразительное искусство. 35, пар. 2b D.L. 25 июня 2008 г. №. 112, в приложении к закону о конверсии 6 августа 2008 года, №. 133, действующий с 22 августа 2008 года, изменил предыдущее национальное регулирование; в целом, больше не требуется прикреплять энергетический сертификат к действиям по передаче недвижимости; обязательство предоставить покупателю сертификат об энергетической квалификации остается для следующих зданий:

1) новостройки, разрешение на строительство или отчет о начале деятельности, которые были представлены после 8 октября 2005 года;

2) здания, в которых была произведена полная реконструкция строительных элементов, составляющих оболочку, или полное разрушение и реконструкция, с запросом разрешения на строительство или отчета о начале работ, представленных после 8 октября 2005 года;

3) здания, которые «фактически» снабжены заявлением об энергетической сертификации или квалификации, чтобы использовать налоговые льготы;

4) общественные здания или здания для общественного пользования;

5) здания имеют полезную площадь поверхности (площадь нетто) более 1000 квадратных метров, когда акт передачи для рассмотрения касается всего здания (также когда речь идет о передаче отдельных единиц недвижимости, когда они сами по себе, имеют полезную площадь поверхности более 1000 квадратных метров);

6) здания, как старые, так и вновь построенные, любой полезной площади, в том числе менее 1000 квадратных метров, когда акт передачи для рассмотрения касается всего здания (исключая, следовательно, перевод документов для индивидуальной недвижимости единицы, входящие в состав комплекса).

По состоянию на 1 июля 2009 года обязательство по предоставлению и предоставлению сертификата об энергетической квалификации относится ко всем единицам недвижимости (а значит и к квартирам в зданиях кондоминиума), будь то старые или новые. Для Ломбардии, в момент, когда мы будем настаивать, это, похоже, другое дело, поскольку национальное законодательство не отменяет региональные законы: в соответствии с национальным законодательством в отношении обязательств по предоставлению и доставке сертификата на Покупатель остается обязанностью присоединить сертификацию энергии к документу о передаче недвижимости для рассмотрения в тех случаях, когда это предусмотрено региональными законами. Эти случаи:

а) в случае права собственности на строительство, запрашиваемого начиная с 1 сентября 2007 года;

б) для сноса и строительных работ для проведения внеочередных ремонтных и ремонтных работ или ремонта, реконструкции зданий, в которых задействовано более 25% диспергирующей поверхности здания; объемные добавки, если контролируемый объем температуры новой порции превышает 20% от существующего объема; все это, если запрашивалось название здания начиная с 1 сентября 2007 года;

c) для использования налоговых льгот и стимулов;

d) для общественных зданий или зданий общественного пользования, которые имеют полезную площадь поверхности более 1000 квадратных метров;

e) когда происходит передача всего здания, даже если оно было построено ранее;

f) если есть контракт на энергоресурсы, оговоренный или возобновленный после 1 января 2008 года.

НАЛОГИ НА ПОКУПКУ ДОМА

Налоги на дома

Тот, кто покупает дом, должен заплатить регистрационный налог, а также НДС, а также ипотечные и кадастровые налоги.

Более конкретно:

- Если продавец:

- частное лицо;

- «нестроительная» компания;

- «строительная» компания (или компания, которая отремонтировала здание) и завершила работу 4 или более лет назад;

• подлежащие уплате налоги:

  регистрационный налог 7% o ипотечный налог 2% o кадастровый налог 1%.

- Если продавец:

- «строительная» компания (или компания, которая отремонтировала здание), и продажа производится в течение 4 лет с момента завершения работы;

• подлежащие уплате налоги:

  НДС в размере 10% (или 20% в случае роскошного здания)

 фиксированный регистрационный налог 168,00 евро o фиксированный ипотечный налог 168,00 евро o фиксированный кадастровый налог 168,00 евро.

Налоги уплачиваются нотариусом на момент регистрации документа. Процентные налоги уплачиваются по цене, за исключением случаев, когда в заявлении о нотариальном акте продажи предусмотрена заявка «цена-стоимость»: уплаченная цена объявляется, но пропорциональные налоги выплачиваются по кадастровой стоимости имущества, если:

- продажа недвижимого имущества для использования в качестве жилья и / или связанных с ним принадлежностей;

- покупатель - это лицо, которое не действует при осуществлении коммерческой, художественной или профессиональной деятельности;

- акт подлежит налогу на регистрацию (при этом исключаются продажи, облагаемые НДС).

Таким образом, любые преимущества от выступлений, направленных на уклонение от уплаты налогов, аннулируются. Сборы нотариуса также уменьшаются на 30%. Механизм цены-цены применяется при условии, что вся согласованная цена указана в документе: если согласованная сумма скрыта, даже частично, последствия и штрафы очень высоки.