Поиск по сайту
Авторизация
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?

2017 год: Россия демонстрирует признаки раннего восстановления экономики

REAL ESTATE GUIDE
Volume 25, Number 1, March 2017

Несколько более позитивная картина начинает появляться в России после сложного климата последних лет. В России как меры OSI, так и ISI перешли на нейтральную территорию, завершив прохождение двенадцати последовательных кварталов отрицательных показаний. Более того, несмотря на то, что большинство инсайдеров отрасли считают, что рынок все еще находится на ногах, некоторые сообщают, что первые попытки восстановления уже идут, и ожидается оживление инвестиционной активности.

По данным JLL, инвестиции в недвижимость России достигли 1 млрд. Долл. США в четвертом квартале 2016 года, что на 67 процентов больше, чем в прошлом году. Это привело к увеличению годового объема до 4,2 млн. Долл. США, что на 74 процента больше по сравнению с 2,4 млрд. Долл. США в 2015 году.

Владимир Пантюшин, руководитель отдела исследований, JLL, Россия и СНГ, прокомментировал: «Рост цен на нефть и укрепление рубля значительно снизили рыночную неопределенность, способствуя росту активности инвесторов. Как и в случае кризиса 2008-2009 годов, сектор инвестиций в недвижимость первым реагировал на улучшение условий. Инвесторы ожидают дальнейшего укрепления и роста рынка».

Аналитики JLL ожидают, что восходящий импульс продолжится в ближайшем будущем. Согласно их прогнозу на 2017 год, объем инвестиций достигнет 4,5 млрд. долларов США.

По данным JLL, инвесторы продолжали фокусироваться на активах в Москве, на долю которых приходилось 80 процентов всех сделок в 2016 году.

В то же время активность инвесторов улучшилась в других местах. Доля сделок в Санкт-Петербурге достигла 6 процентов в 2016 году против 4 процентов годом ранее. Доля региональных инвестиций выросла до 14 процентов с 6 процентов в 2015 году. Офисы оставались наиболее привлекательным классом активов, на который приходится почти 60 процентов всех сделок. В Москве доминируют офисные сделки, в то время как розничные и промышленные активы более активно используются в регионах России. Наиболее активными остаются российские инвесторы.
В прошлом году на рынке появились некоторые заметные особенности. К ним относятся консолидация активов посредством приобретений девелоперов, которые, вероятно, улучшат общую устойчивость отрасли. Также была высокая доля сделок с недействующими активами (реструктуризация долга, обмен активами, передача прав собственности от заемщиков кредиторам).

Евгений Семенов, региональный директор, глава рынков капитала, JLL, Россия и СНГ, прокомментировал: «Первичная доходность Москвы и Санкт-Петербурга остается неточным показателем. Основными причинами являются низкая традиционная инвестиционная активность в качественных активах и низкая прозрачность рынка. Рынок лизинга в разных классах активов не полностью стабилизировался как на уровне аренды, так и на уровне вакансий. В качестве ориентиров для игроков рынка мы принимаем московскую доходность от 9,0 до 10,5% для офисов и торговых центров и 11,0-12,5% для складов; Санкт-Петербургская доходность составила 9,5-11,5 процента для офисов и торговых центров и 11,5-13,5 процента для складов. Эти диапазоны отражают текущую разницу в оценках стоимости активов покупателей и продавцов ».
Дмитрий Минц, генеральный директор O1 Properties, добавил: «Ставки на московскую недвижимость ограничены на уровне 8-9 процентов против 6-7 процентов в Восточной Европе и 3-4 процента в Западной Европе. Прибыль также может быть достигнута в нынешних условиях от восстановления цен на активы, которые существенно снизились в 2014-2016 годах.
По данным CBRE, офисы были ведущим инвестиционным сектором в 2016 году с 45 процентами объема. Доля отелей (18 процентов), розничная (17 процентов) и жилая (14 процентов) были почти равны. Доля инвестиций в гостиничный сектор была рекордно высокой за последние 10 лет, в то время как уровень логистики снизился примерно до 4 процентов. По данным JLL, общий офисный офис в Москве составил около 857,3 тыс. Кв. М за период с 1-го квартала по 3-й квартал, который был выше объема 2015 года на 7,3 процента.

Офисы класса А представляли большинство транзакций: более 460 000 кв. М в январе-сентябре. Это было почти в 2,5 раза выше по срокам y-o-y. Рост спроса на рынке и в классе А, в частности, был результатом нескольких крупных сделок, в то время как активность арендаторов оставалась скромной.

В 2016 году O1 Properties арендовало в три раза больше офисных площадей, а большинство новых транзакций - во второй половине года. Таким образом, общий объем новых транзакций (за исключением продлений) в 2016 году составил более 50 000 кв. М, а доля вакантных площадей в бизнес-центрах компании, расположенных в центральном деловом районе Москвы, сейчас составляет менее 8 процентов (значительно ниже общей доли вакантных должностей в классе - А офисный рынок). Более того, средние рыночные арендные ставки больше не падают и даже растут в рублевом выражении. В результате O1 Properties начал увеличивать уровни арендной платы в новых контрактах при свойствах вакансий ниже 10 процентов.

«В настоящее время существуют две основные тенденции в отношении спроса арендаторов на качественные офисы (например, аренда офиса в Москве). Во-первых, компании, которые ранее занимали помещения класса Band C, стремились к обновлению, и они переходят в класс B +. Во-вторых, спрос на пространство класса А формируется арендаторами, которые оптимизируют свои расходы, пытаясь улучшить качество и эффективность своего местоположения в пределах одного класса », - прокомментировала Елизавета Голышева, национальный директор, руководитель офисного агентства, JLL, Russia & СНГ.

«Недавняя стабилизация экономики совпала с благоприятными условиями лизинга и стала катализатором растущего внимания арендаторов к более качественным помещениям.

Последние считаются наиболее привлекательными для лизинга или покупки на современном этапе рыночного цикла коммерческой недвижимости », - добавила Елизавета Голышева.

Внутренние компании по-прежнему определяют структуру спроса с учетом 85 процентов новых транзакций в Q1-Q3 2016.

По данным JLL, арендаторы продолжают активную работу по пересмотру и продлению своих договоров лизинга. Процентные ставки аренды остались прежними: 400-600 долларов США / кв.м / год в классе А и 12 000-20 000 руб. / Кв.м / год в классе В +. Диапазон проспектов аренды в Москве остался неизменным и на уровне 360-600 долларов США / кв.м / год. Единственная коррекция наблюдалась на верхнем уровне премиального сегмента, который упал с 800 до 750 долларов США.

Сокращение спроса на арендные ставки и увеличение разницы между спросом и закрытием арендной платы стимулировали активность на рынке.

Средняя норма вакансий в Москве оставалась стабильной на уровне 15,7 процента. В результате растущего спроса и ограниченной поставки уровень вакантных площадей снизился в офисах класса А на 7 п.п. y-o-y до 20,3 процента. Доля вакантных должностей в классе B + несколько увеличилась, с 16,3 процента до 16,9 процента.

Строительная деятельность замедляется, что отражает текущий этап цикла разработки. По данным JLL, в третьем квартале было завершено только 82 000 кв. М качественных офисов, что в три раза меньше, чем в третьем квартале 2015 года. Кумулятивная поставка в течение первого квартала 2016 года составляла всего 257 000 кв. М, что составляет примерно половину объема Q1-Q3 2015 года. В третьем квартале был завершен только один проект класса А, тогда как большинство поставок относятся к классу-B + за пределами третьего транспортного кольца.

«Поскольку поставка нескольких крупных проектов была отложена до 2017 года, общее количество офисов в 2016 году составило около 410 000 кв. Это будет самый низкий уровень записи. Что касается общего объема вакантных площадей и объявленных завершений, мы не ожидаем появления новых крупных проектов в среднесрочной перспективе », - прокомментировал Александр Зинковский, руководитель отдела исследований, JLL, Россия и СНГ.

Согласно CBRE, низкие доработки и увеличение активности арендаторов, начиная со 3 квартала 2016 года, привели к «стиранию» высококачественных активов, особенно заметных при поставке более крупных помещений.

Доля новых рыночных сделок увеличилась со второй половины 2016 года. Ставки аренды в бизнес-центрах Москвы по-прежнему в основном находятся в рублевой зоне после перехода от номинала ставок аренды в долларах США в конце 2014 года - начале 2015 года.

Елена Денисова, генеральный директор, руководитель департамента Office CBRE в России, сказала: «2016 год стал годом выравнивания баланса на рынке и стабилизации ключевых показателей и сформировал основу для постепенного перехода от рынка арендаторов к помещичьего рынка. Обосновывая наши прогнозы, уровень охвата достиг докризисного уровня 2013 года. На фоне рекордного небольшого объема доработок доля вакантных должностей неуклонно снижается в течение года. Активность волонтеров значительно увеличилась во второй половине года и, что важно, была преобразована в рыночные операции. Ожидается, что спрос на крупный российский бизнес, а также спрос государственного сектора на качественные офисные здания, которые сохраняют рынок офисной недвижимости в течение последних двух лет, в 2017 году будут высокими».

В целом, за исключением новых макроэкономических потрясений, российский рынок хорошо настроен для постепенного восстановления в 2017 году. Если потепление в отношениях между Россией и Западом продолжается, процесс должен ускорить и побудить иностранных инвесторов совершать прямые покупки российских активов и предоставлять долг финансирование для российских игроков.